Výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj

Interpretácia: 

Klasifikácia a účtovanie transakcií spojených s výstavbou nehnuteľností na predaj

Účtovné jednotky - zhotovitelia ktorých obchodný model je zameraný na výstavbu nehnuteľností za účelom ich následného predaja, realizujú danú výstavbu priamo alebo nepriamo prostredníctvom väčšieho počtu subdodávateľov. Súčasne z dôvodu zabezpečenia predaja nehnuteľností, od začiatku výstavby uzatvárajú zmluvy s kupujúcimi, budúcimi vlastníkmi nehnuteľností. Tieto zmluvy s jednotlivými kupujúcimi uzatvárajú  pred začatím výstavby, v jeho priebehu a samozrejme pred ukončením výstavby podľa toho, kedy prejavia záujem. Pre správne voľbu účtovného postupu je dôležité rozlíšiť budúceho „kupujúceho“ danej nehnuteľnosti. 

Kupujúcim môže byť (1) budúci vlastník nehnuteľnosti, ktorú si kupuje do osobného vlastníctva, t. j.  fyzická osoba – nepodnikateľ.  Takúto situáciu a jej priebeh poznáme z praktického života. Kupujúci nehnuteľnosti na základe verejne dostupných informácií o plánovaných projektoch výstavby nehnuteľností prejavia záujem, po získaní bližších informácií z médií, z webovej stránky developera a výbere nehnuteľnosti zaplatia zálohy na budúcu kúpu. 

Kupujúcim však môže byť aj (2) iný podnikateľ, ktorý v rôznom štádiu výstavby (na jej začiatku, v priebehu alebo pred dokončením) prejaví záujem o odkúpenie celej nehnuteľnosti v procese výstavby a stane sa jej majiteľom v danom stave výstavby (zväčša je to v prípade obchodných a priemyselných nehnuteľností).

Pre posúdenie účtovných súvislostí je na tomto mieste dôležitá úvaha, či a akým spôsobom môžu kupujúci nehnuteľnosti ovplyvniť parametre a design kupovanej nehnuteľnosti. Odpoveď je záporná, t. j. kupujúci  v týchto prípadoch nemôžu žiadnym významným spôsobom ovplyvniť parametre a design nehnuteľností, nakoľko tieto rozhodnutia vykonal developer ešte v procese projektovej a pred realizačnej fázy na základe vlastného podnikateľského plánu. Kupujúci majú možnosť vybrať si z obmedzeného rozsahu variant jednotlivých bytov alebo domov v rámci danej nehnuteľnosti, ktoré určil sám developer, takže v zásade ide o kúpu a predaj tovaru. Fakt, že si kupujúci môže dotvoriť svoju budúcu nehnuteľnosť pokiaľ ide o vnútorné vybavenie (vnútorný design alebo zmena štandardného na neštandardný materiál), nemá v tomto kontexte žiadny význam. Ak si kupujúci bude želať akýkoľvek nadštandard oproti ponúkanému štandardu, bude to na ťarchu jeho nákladov, resp. zvýšenia ceny kupovanej nehnuteľnosti. Účelom tejto úvahy o pozícii kupujúceho bolo  vyvrátenie prípadnej úvahy o aplikácii účtovania o zákazkovej výrobe podľa § 30, kedy práve existencia objednávateľa a ním stanovené technologické a designové parametre určujú voľbu účtovnej politiky, t. j. účtovanie o zákazkovej výrobe na strane zhotoviteľa diela. 

Pred samotnou analýzou účtovania transakcií spojených s výstavbou nehnuteľnosti je užitočné analyzovať zásadný pojem, ktorým je „priebežný transfer“. 

Priebežný transfer uvádzajú PÚP ako prenesenie efektívnej kontroly a riadiacej spoluzodpovednosti nad zhotovovanou nehnuteľnosťou zo zhotoviteľa na objednávateľa na základe zmluvy uzatvorenej medzi zhotoviteľom a objednávateľom, čím sa teda efektívna kontrola a manažérska spoluzodpovednosť nad zhotovovanou nehnuteľnosťou prenášajú na stranu  objednávateľa; týmto objednávateľom sa myslí kupujúci, ktorého sme vyššie označili ako „kupujúci (2)“, t. j.  iný podnikateľský subjekt. Pozícia kupujúceho (2) je od kupujúceho (1) odlišná v tom, že môže obstarať nehnuteľnosť určenú na predaj nielen vo fáze dokončenia, ale aj skôr (pred začatím výstavby alebo v jej priebehu), ako súčasť jeho ďalších podnikateľských aktivít. Obstaranú (aj keď nedokončenú) nehnuteľnosť môže prevziať z dôvodu riadenia ďalšej fázy výstavby pod vlastnou réžiou na tie účely, na ktoré ju chce využívať. Tu nastáva zásadný zlom v ekonomickom vzťahu medzi pôvodným developerom a kupujúcim (2), kedy dôjde k takej dohode (uzatvoreniu zmluvy), ktorá mení ekonomické, právne a zodpovednostné postavenie týchto strán a táto zmena má dopad aj na účtovné zobrazenie súvisiacich skutočností. 

Ak teda na začiatku investičného zámeru developer ako investor bol sám sebe aj zhotoviteľom, po zhotovení mal úmysel nehnuteľnosť sám aj predať, mal celé riadenie, kontrolu a zodpovednosť nad výstavbou nehnuteľnosti on sám; ak si však v niektorej fáze výstavby nájde „kupujúceho (2)“, ktorý sa stane „Objednávateľom“ na celú danú investíciu, uzatvoria zmluvu o predaji, potom sa z pôvodného investora sa stáva „už len“ Zhotoviteľ a z tejto pozície je teda zodpovedný za “zhotovenie”, nebude vlastníkom, nebude manažérom, nebude mať kontrolu, nebude si nárokovať súvisiace kompetencie, nakoľko  momentom účinnosti zmluvy o predaji sa stáva “dodávateľom”. Opísané skutočnosti sú teda podstatou toho, že nastal priebežný transfer kontroly, riadenia a zodpovednosti z developera na objednávateľa (kupujúci 2). Súčasne sa mení pozícia developera na zhotoviteľa diela a tento moment znamená v jeho účtovníctve účtovanie ďalšej výstavby nehnuteľnosti na princípoch zákazkovej výroby podľa § 30 PÚP, ktorá sa v ďalšom označuje ako „zákazková VÝSTAVBA“ nehnuteľnosti určenej na predaj.

Pre vyhodnotenie priebežného transferu PÚP uvádzajú výpočet podmienok alebo okolností, ktoré majú napomôcť účtovnej jednotke urobiť správny úsudok s dopadom na výber správnej účtovnej metódy. Tieto podmienky a okolnosti bežne sprevádzajúce vzťahy medzi developermi a objednávateľmi sú označené ako „indikátory“.

1. Zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj (priebežný transfer)

   ---

O zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj sa účtuje na princípoch účtovania o zákazkovej výrobe podľa § 30, ak sú súčasne splnené tieto podmienky:

PODMIENKA č. 1: zmluva medzi zhotoviteľom a objednávateľom spĺňa podmienky priebežného transferu tak, ako je opísané vyššie;

PODMIENKA č. 2:  objednávateľ nemá možnosť (prípadne má len obmedzenú možnosť) ovplyvniť hlavné konštrukčné prvky alebo architektonicko - stavebné riešenie nehnuteľnosti, t. j. nejde o zákazkovú výrobu podľa § 30;

PODMIENKA č. 3: výstavbu uskutočňuje zhotoviteľ priamo alebo nepriamo prostredníctvom subdodávateľov, ktorí pri výstavbe neposkytujú len služby, ale zabezpečuje sa aj práca a materiál (zhotovuje sa hmotný majetok)

PODMIENKA č. 4: zmluva na predaj dokončenej nehnuteľnosti alebo jej jednotlivých častí sa uzatvára s jedným alebo aj viacerými objednávateľmi pred ukončením  alebo aj pred začatím  výstavby. Ak sa zmluva na predaj nehnuteľnosti uzavrie v priebehu výstavby, vybudovaná časť sa považuje za predaj nedokončenej nehnuteľnosti.

Pre  vyhodnotenie plnenia prvej podmienky, t. j. priebežného transferu slúžia Indikátory, ktoré sa posudzujú jednotlivo aj spoločne. Odpovede slúžia na formovanie úsudku účtovnej jednotky vo väzbe na výber správnej účtovnej metódy. 

Indikátory:

• výstavba nehnuteľnosti sa uskutočňuje na pozemku vo vlastníctve objednávateľa;

  analýza indikátora: samotný fakt výstavby nehnuteľnosti na pozemku, ktorý patrí objednávateľovi nás posúva na začiatok výstavby, kedy zhotoviteľ si je vedomý, že nebude mať efektívnu kontrolu nad výstavbou, nakoľko k pozemku nemá vlastnícke právo; výstavba nehnuteľnosti na pozemku objednávateľa (budúceho vlastníka) znamená pre účtovnú jednotku skôr pozíciu dodávateľa – zhotoviteľa.

   

• objednávateľovi nevzniká nárok na odstúpenie od zmluvy s právom vrátenia peňažných prostriedkov;

  analýza indikátora: prípadné jednostranné odstúpenie objednávateľa od zmluvy so zhotoviteľom (bez akýchkoľvek dôvodov porušenia zmluvných vzťahov na strane zhotoviteľa) v procese výstavby nehnuteľnosti znamená významnejšie riziko na strane objednávateľa, nakoľko sám bude riešiť spôsob pokračovania výstavby. Zhotoviteľ  ukončí svoje práce bez povinnosti kompenzácie vynaložených nákladov spojených s výstavbou objednávateľovi, okrem odstúpenia od zmluvy zhotoviteľovi iné riziká nevznikajú. 

• pri nedokončení dohodnutej výstavby zhotoviteľom, nehnuteľnosť zostáva objednávateľovi;

  analýza indikátora: nadväzne na predchádzajúci odsek, riziká z nedokončenia výstavby pôvodným zhotoviteľom ostávajú na strane objednávateľa; 

• zmluva oprávňuje objednávateľa zmeniť zhotoviteľa, s prípadnou sankciou a nájsť si iného zhotoviteľa na dokončenie nehnuteľnosti.

  Analýza indikátora: ak objednávateľ využije svoje právo zmeniť počas výstavby nehnuteľnosti zhotoviteľa, zhotoviteľovi zaplatí zmluvne dohodnuté sankcie a na dokončenie nehnuteľnosti nájde iného zhotoviteľa, na strane zhotoviteľa to znamená iba ukončenie prác, vysporiadanie realizovaných výkonov bez ďalších rizík. 

Zhrnutie: ak je teda naplnený obsah pojmu „priebežný transfer“ a niektoré alebo aj všetky indikátory potvrdzujú pozíciu účtovnej jednotky ako dodávateľa – zhotoviteľa nehnuteľnosti, účtovná jednotka je v pozícii zhotoviteľa, k súvahovému dňu zisťuje stupeň dokončenia, upravuje skutočne fakturované výnosy podľa stupňa dokončenia a účtuje o čistej hodnote zákazky.

Účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj:

V priebehu účtovného obdobia:

• vyfakturované sumy za vykonanú prácu v priebehu účtovného obdobia:

   

       MD 311- Odberatelia/ Dal 606 – Výnosy so zákazky

• prijaté preddavky: 

   

MD 221 – Bankové účty/ 324 - Prijaté preddavky alebo 475 – Dlhodobé prijaté preddavky

Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka: 

rozdiel medzi nárokovanými sumami (výnosmi) za plnenia a hodnotou zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj zistenej podľa metódy stupňa dokončenia alebo metódy nulového zisku:

• kladný rozdiel medzi nárokovanými a skutočne fakturovanými výnosmi zo zákazky:

MD 316 – Čistá hodnota zákazky/606 – Výnosy zo zákazky

• záporný rozdiel medzi nárokovanými a skutočne fakturovanými výnosmi zo zákazky:

MD 606 – Výnosy zo zákazky/D 316 – Čistá hodnota zákazky

Nižšie uvedený tabuľkový prehľad je zhrnutím toho, čo je potrebné preskúmať z hľadiska vecného poznania zmluvy a jej podmienok pre správne rozhodnutie týkajúce sa účtovania:

SITUÁCIA 1 – prenos efektívnej kontroly s výsledkom „ÁNO“ a súčasne posúdené aj podmienky  2 – 4:

SITUÁCIA 2 – prenos efektívnej kontroly s výsledkom „NIE“ a súčasne posúdenie podmienok 2 – 4:

Príklad:

1. Zmluva o výstavbe nehnuteľností spĺňajúca podmienky 30d ods. 1 PÚP:

Rozpočtované náklady:                600 j.

rozpočtované výnosy:                   900 j.

rozpočtovaný zisk:                        300 j.

trvanie zmluvy:                             3 roky

priebežná fakturácia, dodržané rozpočtované náklady a výnosy 

Účtovná jednotka rozpočtuje:

Účtovanie v 1. roku:

Účtovanie v 2. roku:

Účtovanie v 3. roku:

2. Ostatná výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj (nie priebežný transfer) - § 30d ods. 6 PÚP

Účtovná jednotka (developer) realizuje proces výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj, neuzatvoril žiadnu zmluvu o predaji nehnuteľnosti na začiatku alebo v procese realizácie. Nenastali okolnosti označené vyššie ako priebežný transfer, účtuje teda o výrobnom procese, ktorý sa v účtovníctve zobrazuje na účtoch účtovej skupiny 12 – Zásoby vlastnej výroby a 61 – Zmena stavu zásob vlastnej výroby. 

S najväčšou pravdepodobnosťou bude výstavba prebiehať minimálne v priebehu dvoch účtovných období, preto aj ilustrácia účtovania bude na tomto časovom modeli.

Pozemky, na ktorých sa výstavba realizuje, sú klasifikované ako zásoby a účtujeme ich na účte 133 AE – Nehnuteľnosť určená na predaj (§ 30d odsek 7). Primerane zdatný používateľ účtovnej závierky má teda informáciu, že nejde o pozemky, v ktorých má účtovná jednotka uložené voľné finančné prostriedky, ani o vlastné pozemky, na ktorých má vlastné nehnuteľnosti, ale pozemky, ktoré potenciálne budú predmetom predaja v rámci realizácie postavených nehnuteľností. 

Počas účtovného obdobia budú v súvislosti s výstavbou vznikať prvotné náklady rôzneho druhu, od materiálu, energií, práce, externých služieb, poistenia stavby a iné. Všetky priraditeľné náklady (priame, aj nepriame) sa  najneskôr ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka,  budú aktivovať do nedokončenej výroby a súvzťažne účtovať ako zmena stavu nedokončenej výroby. Ocenenie zásob vlastnej výroby je vždy v oceňovacej veličine „vlastné náklady“. 

V súlade s požiadavkami PÚP  na účtovanie o zásobách vlastnej výroby [§ 43 ods. 3 písm. a) PÚP] sa aj o zásobách vlastnej výroby účtuje priebežne (mesačne, príp. štvrťročne). Ďalším argumentom na priebežné účtovanie o zásobách vlastnej výroby je aj požadovaná štruktúra  hlavnej knihy uvedená v § 12 ods. 2 písm. b), podľa ktorej má hlavná knihy obsahovať súhrnné obraty syntetických a analytických účtov v rámci účtovného rozvrhu účtovnej jednotky minimálne za kalendárny mesiac. 

Ak sa výstavba ukončí a výrobky (byty, nebytové priestory, garážové státia a iné typy nehnuteľností alebo ich časti) budú pripravené na predaj, nastáva zmena v klasifikácii zásob vlastnej výroby a to z nedokončenej výroby na výrobky.

Reálne tržby za predaj výrobkov budú vznikať v momente predaja výrobkov, t. j. nehnuteľností konečným kupujúcim. 

Všeobecne (zjednodušene) možno účtovanie ilustrovať nasledovne:

Účtovanie o výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj ako o zásobách vlastnej výroby:

* V zmysle § 30d ods. 7 sa na účte 133 – Nehnuteľnosť na predaj účtuje aj obstaranie pozemku, na ktorom sa realizuje výstavba nehnuteľnosti s cieľom predaja podľa § 30d ods. 6 PÚP. V ilustrácii účtovania je abstrahované od dane z pridanej hodnoty.

Z praktického hľadiska je veľmi dôležitý systém sledovania nákladov na výstavbu v takom detaile, aby sa následne dalo preukázať „vyskladnenie“ jednotlivých bytov, garážových státí, častí pozemku náležiaceho k jednotlivému bytu a podobne vo vlastných nákladoch. Náklady na výstavbu bytu a garážových státí, prípadne spoločných priestorov sú totiž odlišné a každému bytu náleží iné príslušenstvo. Obdobie predaja nehnuteľností tiež môže trvať viac ako je rok, t. j. nemusia sa všetky súčasti nehnuteľnosti predať v roku dokončenia. Zisk bude vznikať v momente realizácie, t. j. predaja jednotlivých bytových jednotiek, resp. ostatného príslušenstva k bytu, preto je dôležité vedieť kvantifikovať a alokovať náklady. Ich rozpočítanie by malo vychádzať tak z rozlíšenia nákladov (priamych aj nepriamych) na byty, garážové státia a spoločné priestory, ale samozrejme aj podľa výmery jednotlivých priestorov. Táto kategória výpočtov je však v kompetencii manažmentu, nie priamo účtovníka.

3. Obstaranie nehnuteľnosti za účelom jej ďalšieho predaja - § 30 ods. 7 PÚP

Podľa obsahovej náplne účtu 133 ide o obstaranie takých nehnuteľností, ktoré sa po vykonaní opráv alebo technického zhodnotenia predajú. Vykonanými opravami, prípadne technickým zhodnotením sa nehnuteľnosť dostane do stavu spôsobilého na predaj. 
 

PÚP upresňujú, že nejde o predaj nehnuteľnosti v nezmenenom stave. 

POROVNANIE §§ 30 a 30d

Z vyššie uvedenej analýzy vyplýva záver, že podstatou § 30 je aplikácia vhodnej metódy stupňa dokončenia na prepočet zmluvných výnosov. Pokiaľ ide o § 30d, aplikácia metódy stupňa dokončenia sa týka iba situácie, ak zhotoviteľ plní podmienky priebežného transferu, nakoľko tieto podmienky znamenajú pre zhotoviteľa obdobnú pozíciu ako je to v § 30. 

Odôvodnenie záverov: 

• Pri použití princípu účtovania o zákazkovej výrobe sa účtuje úprava výnosov, čím sa  upravuje aj dosiahnutý a vykázaný výsledok hospodárenia za dané účtovné obdobie, zároveň takto vstupujú veličiny nákladov, výnosov a výsledku hospodárenia do základu dane z príjmov PO. Vykázaný výsledok hospodárenia v jednotlivých účtovných obdobiach (po príslušných úpravách výnosov), sa v jednotlivých zdaňovacích obdobiach zdaňuje. 

• Pri účtovaní nedokončenej výroby sa hodnota výroby kumuluje do aktív počas celej doby výstavby (najskôr nedokončená výroba, po ukončení sú to výrobky), pričom po celú dobu výstavby sa aktiváciou nákladov netvorí žiadny výsledok hospodárenia a teda ani žiadny základ dane. Výsledkový dopad a samotné vykázanie výsledku hospodárenia nastáva až pri realizácii výrobkov (nehnuteľností určených na predaj). Zároveň, počas výstavby, v ktorejkoľvek jej fáze, môže dôjsť k zmene a to v prípade, ak investor nájde kupujúceho aj vo fáze samotnej výstavby, čo bude mať dopad aj na spôsob účtovania a vykazovania.

• Postup účtovania nehnuteľností určených na predaj je v zásade prevzatím metodológie z interpretácie Výboru pre medzinárodné štandardy finančného výkazníctva (IFRIC 15) a od roku 2011 dáva základ pre porovnávanie účtovných závierok slovenských účtovných jednotiek v segmente na medzinárodnej úrovni. IFRS 15 – Výnosy zo zmlúv so zákazníkmi účinný od 1. 1. 2018 síce nahradil pôvodné štandardy zaoberajúce sa zákazkovou výrobou (IAS 11 – Dlhodobé zmluvy a IFRIC 15), avšak v oblasti zákazkovej výroby zachováva pôvodnú filozofiu.

Štruktúra a rozsah požadovaných informácií v Poznámkach podľa veľkostných typov účtovných jednotiek (Ú. J.):

INFORMÁCIE V POZNÁMKACH – VEĽKÁ Ú. J.

ÚDAJE, KTORÉ SA ZVEREJŇUJÚ V POZNÁMKACH K ÚČTOVNEJ ZÁVIERKE V ZMYSLE OPATRENIA MF SR č. MF/23377/2014-74, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o individuálnej účtovnej závierke a rozsahu údajov určených z individuálnej účtovnej závierky na zverejnenie pre veľké účtovné jednotky a subjekty verejného záujmu, zmenené a doplnené Opatrením č. MF/19926/2015-74 a č. MF/14770/2017-74

III. 1 o) Informácie o zákazkovej výrobe a o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj:

Informácie k zákazkovej výrobe

Dodatočné informácie o zákazkovej výrobe:

Účtovná jednotka realizovala v účtovnom období zákazkovú výrobu so ziskom. Pri stanovení stupňa dokončenia zákazkovej výroby sa zvolila metódu pomeru skutočne vynaložených nákladov v účtovnom období k celkovým predpokladaným nákladom na dokončenie zákazky. Vypočítaným percentom upravila zmluvné výnosy a čistú hodnotu zákazky (údaje uvádza v tabuľkách). Účtovná jednotka vykáže sumu prijatých preddavkov a sumu zádržného. 

alebo

Účtovná jednotka realizovala v účtovnom období zákazkovú výrobu s rozpočtovanou stratou. Pre vykázanie stratovej zákazky použila kombináciu prepočtu zmluvných výnosov stupňom rozpracovanosti určeného odhadom odpracovaných hodín na celkovom objeme plánovaného času na zákazke a doúčtovala rezervu na stratovú zákazku do výšky celej predpokladanej straty. Sumarizácia potrebných hodín na realizáciu zákazky je internou súčasťou zmluvy o dielo, zákazka je založená na živej práci a teda mzdové náklady tvoria absolútnu väčšinu rozpočtovaných nákladov. Účtovná jednotka prijala dlhodobý preddavok, priebežná fakturácia nie je dohodnutá, zádržné je v danom účtovnom období nerelevantné.

alebo

Účtovná jednotka realizovala zákazkovú výrobu s predpokladaným ziskom. Začiatok realizácie nastal až na konci účtovného obdobia a podiel skutočných nákladov na celkovom objeme rozpočtovaných nákladov nepresiahol 5 %. Účtovná jednotka si vo svojej smernici stanovila percento pre jednotné posudzovanie zákaziek s nízkym stupňom rozpracovanosti ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, ktoré je vo výške 6 %. Zákazka je vykázaná v súlade s internou smernicou a prepočítaná metódou nulového zisku.

Informácie k zákazkovej výstavbe nehnuteľností: 

Dodatočné informácie o zákazkovej výstavbe nehnuteľností:

Účtovná jednotka realizovala výstavbu nehnuteľnosti určenej na predaj, začiatok výstavby nastal v účtovnom období, za ktoré sa predkladá táto účtovná závierka. Účtovná jednotka od začiatku výstavby monitoruje záujem na trhu s cieľom nájsť budúceho kupujúceho, ktorého našla a o výstavbe nehnuteľnosti uzatvorila zmluvu.  Zmluvné podmienky  vyhodnotila vo vzťahu k podmienkam priebežného transferu tak ako ich uvádza § 30d v odsekoch 1 – 5 s pozitívnym výsledkom, t. j. podmienky sú splnené. Následne prepočítala stupeň dokončenia nehnuteľnosti na základe pomeru skutočných nákladov k celkovým rozpočtovaným a upravila výnosy, ktoré sú uvedené v prehľade. 

alebo

Účtovná jednotka realizovala výstavbu nehnuteľnosti určenej na predaj, začiatok výstavby nastal v účtovnom období, za ktoré sa predkladá táto účtovná závierka. Účtovná jednotka od začiatku výstavby monitoruje záujem na trhu s cieľom nájsť budúcich kupujúcich, zároveň však má v úmysle dokončiť výstavbu nehnuteľnosti pod svojou manažérskou kontrolou a po dokončení nehnuteľnosti aj predávať. V zmysle povinností § 30d monitoruje podmienky priebežného transferu, ktoré však neplní a preto výstavbu vykazuje na princípoch účtovania o nedokončenej výrobe. Ú. j. prijala zálohové platby od časti budúcich kupujúcich, ktoré budú predmetom vyúčtovania po ukončení výstavby a predaji jednotlivých nehnuteľností konečným vlastníkom. 

Účtovanie o zákazkovej výrobe, alebo výstavbe nehnuteľností určených na predaj sa môže týkať aj malej alebo mikro účtovnej jednotky v zmysle ich veľkostného členenia od 1. januára 2015. Ak teda malá alebo mikro účtovná jednotka má náplň pre tieto dve oblasti, uvedie j informácie v Poznámkach a to v nasledovných častiach:

INFORMÁCIE V POZNÁMKACH – MALÁ Ú. J.

ÚDAJE, KTORÉ SA ZVEREJŇUJÚ V POZNÁMKACH K ÚČTOVNEJ ZÁVIERKE V ZMYSLE OPATRENIA MF SR č. MF/23378/2014-74, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o individuálnej účtovnej závierke a rozsahu údajov určených z individuálnej účtovnej závierky na zverejnenie pre malé účtovné jednotky zmenené a doplnené opatrením MF/19927/2015-74 a č. MF/14774/2017-74

Článok III. Informácie o prijatých postupoch

III.2. Zásady a metódy účtovania (doplnenie informácie o zavedení danej metódy v súvislosti so ZV)

Účtovné zásady a metódy boli účtovnou jednotkou konzistentne aplikované.

III.4 a) Spôsob oceňovania jednotlivých zložiek majetku a záväzkov:

IV. 5    Informácie o výnosoch a nákladoch, ktoré majú výnimočný rozsah alebo výskyt

INFORMÁCIE V POZNÁMKACH – MIKRO ú. j.

ÚDAJE, KTORÉ SA ZVEREJŇUJÚ V POZNÁMKACH K ÚČTOVNEJ ZÁVIERKE V ZMYSLE OPATRENIA MF SR č. MF/15464/2013-74, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o individuálnej účtovnej závierke a rozsahu údajov určených z individuálnej účtovnej závierky na zverejnenie pre mikro účtovné jednotky, zmenené a doplnené Opatrením č. MF/18008/2014-74 a č. MF/14775/2017-74.

Je potrebné posúdiť významnosť a uviesť základné informácie týkajúce sa ZV alebo výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj.

Článok II – Informácie o prijatých postupoch

• II. 2 Spôsob oceňovania jednotlivých zložiek majetku a záväzkov: 

• II. 4  Zmeny účtovných zásad a metód:

Článok III – Informácie, ktoré vysvetľujú a dopĺňajú súvahu a výkaz ziskov a strát

Použité materiály / zoznam príloh:

Zákon č. 431/2022 Z. z. o účtovníctve, v znení neskorších predpisov

Opatrenie MF SR č. 202354/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva, v znení neskorších predpisov.

Opatrenia MF SR pre jednotlivé veľkostné typy účtovných jednotiek,  ktorým sa ustanovujú podrobnosti o individuálnej účtovnej závierke a rozsahu údajov určených z individuálnej účtovnej závierky na zverejnenie.

Diskutujúci hostia:

Interpretácia bola prekonzultovaná na Ekonomickej univerzite v Bratislave.

Došlo k zhode názorov nasledovne:

Vypracované podľa právneho stavu k 31. 10. 2024
Schválená dňa:         16. decembra 2024
Garant interpretácie:     Ing. Mária Cvečková